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Feb 22, 2024

Até que ponto os valores dos imóveis comerciais terão que cair para começarem a fazer sentido?

Deixe o setor imobiliário de lado e 2023 parecerá muito melhor do que os especialistas profetizaram há seis meses*. O S&P 500 subiu 16%, os despedimentos estão a diminuir e o crescimento económico tem sido

Deixe o setor imobiliário de lado e 2023 parecerá muito melhor do que os especialistas profetizaram há seis meses*. O S&P 500 subiu 16%, os despedimentos estão a diminuir e o crescimento económico tem sido tão forte – e a inflação tão teimosa – que os observadores da Fed estão a prever mais duas rondas de aumentos de taxas. Agora, a alardeada recessão pode desaparecer lentamente como um rasto falso.

O setor imobiliário comercial é uma história diferente. Exceto para residências unifamiliares e algumas cidades robustas em todo o país, o desenvolvimento é DOA. Os preços permanecem elevados, os custos de construção estão estáveis, apresentando uma tendência ligeiramente ascendente e o aumento das taxas de juro está a ter um duplo efeito adverso: os empréstimos são muito mais caros e os valores de conclusão muito mais baixos. Todos os entrevistados deste artigo – da Carolina do Sul à Califórnia – disseram que ou estão parados ou retardando seus projetos, na esperança de inovar vários anos antes.

Um sábio rotulou 2023 como o novo 1993, lembrando como aquela recessão perversa escolheu o RE para ser esmagado. Outro destacou que os credores que ainda atendem seus telefones estão oferecendo empréstimos em condições que poucos em sã consciência aceitariam.

Os promotores que pretendem construir hoje têm de enfrentar a realidade: os seus inquilinos propostos exigem rendas reduzidas, os seus empreiteiros mantêm-se firmes e os seus credores favoritos apenas dizem não. Por outro lado, os proprietários de propriedades existentes podem ignorar todas as contra-indicações e insistir que as suas propriedades sejam tão valiosas como sempre. Com a sua divertida predileção por dizer em voz alta o que os outros apenas ousam pensar, Donald Trump declarou uma vez: “O meu património líquido flutua com… até os meus próprios sentimentos”.

Procure um bom negócio hoje e você perceberá rapidamente que a abordagem do Sr. Trump para avaliar imóveis está longe de ser única. Os muitos profissionais questionados sobre este ponto juram que ainda não viram um negócio realmente bom. Tudo ainda está com o preço de pico pré-Covid ou é mais arriscado do que o BASE jumping. Como sempre, os mais optimistas acreditam que os negócios estão ao virar da esquina, enquanto um investidor astuto disse estar a ver sinais de “capitulação”. Com isto ele quer dizer que alguns vendedores estão a erguer as suas bandeiras brancas, prestes a reconhecer o declínio vertiginoso nos valores dos seus activos.

Com base nos volumes de vendas em todo o país, no entanto, houve muito pouca capitulação até agora. Um executivo sénior de uma grande empresa de títulos estima que as suas transacções comerciais diminuam em mais de um terço a nível nacional, enquanto os seus negócios na Califórnia são ainda piores, com volumes a cair 75-80 por cento.

Para que o mercado comercial das ER recupere, as taxas de juro têm de regressar aos seus mínimos históricos – qual é a probabilidade disso? – ou muito mais capitulação deverá ocorrer. Quanto? No nosso pequeno mundo de centros comerciais ancorados em supermercados, suponho que cerca de 20%.

Com poucas vendas comparáveis ​​para fundamentar essa estimativa, você pode perguntar sobre sua procedência. Por procuração. Uma forma de avaliar o valor aproximado dos activos privados é verificar os seus homólogos negociados publicamente. Os privados podem não ter de marcar a mercado, mas os públicos sim. Wall Street redefine os valores dos 200 fundos de investimento imobiliário (REITs) de capital aberto da América a cada minuto do dia.

A maioria dos REITs especializam-se numa única classe de activos – por exemplo, edifícios industriais – alguns concentrando-se também geograficamente, comprando apenas, por exemplo, apartamentos na cidade de Nova Iorque. Assim, um REIT especializado em edifícios de escritórios pode fornecer uma referência para avaliar um edifício de escritórios de propriedade privada.

Se você quiser ter uma ideia de quanto seu supermercado renderia em uma venda razoavelmente rápida, você poderia investigar um REIT de shopping center. Embora o palavreado financeiro para o público seja um pouco diferente daquele dos privados, é suficientemente próximo – pense em espanhol vs. italiano – para que se possa obter uma estimativa aproximada do valor. Em nosso mundo, a Phillips Edison [PECO] é um termômetro decente porque só possui varejo ancorado em supermercados. O preço atual das ações deste REIT sugere que os nossos centros, tomados como um todo, deveriam ser vendidos com um retorno médio de 7,1 por cento. Isto, por sua vez, implica que as nossas avaliações destes centros diminuíram em relação aos seus dias pré-Covid em cerca de 18 por cento. Observe, entretanto, que os centros individuais serão vendidos por um valor consideravelmente maior ou menor, dependendo de seus atributos específicos.